Stephan Sieh, Anwalt für Familienrecht


Entscheidungshintergründe bei der Regelung gemeinsamer Immobilien bei Trennung und Scheidung

Millionen Menschen sind in der einen oder anderen Weise Eigentümer oder Miteigentümer an Immobilien. Oftmals werden diese Immobilien gemeinsam während der Ehezeit angeschafft, so dass meist die Eigentumsfrage bei einer Trennung oder Scheidung relevant wird. Es ist eher selten, dass sich Eheleute entschließen, auch nach einer Trennung das Eigentum gemeinsam fortzuführen. Man kann davon ausgehen, dass eine Trennung im persönlichen Bereich auch für die Trennung der Eigentumsverhältnisse genutzt wird.

Problembeschreibung

Die Immobilienauseinandersetzung zieht eine Reihe von Problemen nach sich. Zum einen muss ein Regelungsweg gefunden werden. Die Spanne umfasst sowohl verschiedene gerichtliche als auch außergerichtliche Möglichkeiten. Nicht jeder Weg ist angemessen oder gangbar, wenn sich die Eheleute nicht auf einen gemeinsamen Weg einigen können. Wenn es darum ginge, Verfahrenskosten zu vermeiden, käme ausschließlich eine außergerichtliche Regelung in Betracht. Da aber selten die Verfahrenskosten im Vordergrund stehen, da diese im Gesamtwert zur Immobilie eine geringe Rolle spielen, geht es eher um die wirtschaftlichen Vorteile, die eine Regelung einem oder beiden Eheleuten bringen soll. Zur Veranschaulichung: Bei einer außergerichtliche Regelung fallen Gebühren in überschaubarer Höhe an. Wenn sich im Gegensatz hierzu bei einem gerichtlichen Verfahren das wirtschaftliche Ergebnis deutlich verbessern würde, würde das auch höhere Verfahrenskosten rechtfertigen. Um diese Überlegungen anstellen zu können, ist für die Betroffenen eine Übersicht über die Verfahrenswege zur Regelung gemeinsamer Immobilien hilfreich.


Verfahrenswege

Gerichtliche Immobilienauseinandersetzung

Zur Berechnung des Ausgleichsanspruchs beim Zugewinn ist es erforderlich, dass der Wert der zu regelnden Vermögensgegenstände ermittelt wird. Diese Wertermittlung erfolgt entweder in einer gerichtlichen Immobilienauseinandersetzung oder in einem gesonderten Vorverfahren. In beiden Verfahren wird der Wert der Immobilie anhand üblicher Bewertungsverfahren bestimmt. Zur Bewertung herangezogen werden Bodenrichtwerttabellen und Vergleichswertverfahren, die Verkäufe ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage erfassen. Das Gericht zieht zur Ermittlung eigene Gutachter heran. Die Eheleute können deren Ergebnisse akzeptieren, oder was häufiger der Fall ist, anfechten und durch Vorlage eigener Gutachten versuchen, die Gegenseite, vor allem aber das Gericht von einer anderen Position zu überzeugen.

Gutachter kommen nicht selten zu anderen Ergebnissen

Der Prozentsatz, der jedem Ehepartner am Zugewinn zusteht, steht von vorn herein fest. Daher ist der Hauptgegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen ausschließlich im Bereich der Bewertung der Vermögensgüter zu sehen. Gehen die Ergebnisse der gutachterlichen Bewertung auseinander, kommt es darauf an, welchem Gutachter des Gericht eher geneigt ist zu folgen. Gutachter kommen fast nie zum einem absolut gleichwertigen Ergebnis, sondern unterscheiden sich schon darin, dass unterschiedliche Maßstäbe für die Bewertung z.B. von Schäden oder wertsteigernden Baumaßnahmen, wie die Errichtung eines Swimmingpools oder einer Garage angesetzt werden.

Teilungsversteigerung

Wer gemeinsames Eigentum an Immobilien hat, kann jederzeit die Beendigung des Gemeinschaftseigentums vornehmen und hierfür das juristische Instrument der Teilungsversteigerung heranziehen. Hierfür muss, anders als beim gerichtlichen Zugewinnausgleichsverfahren, keine Scheidung anstehen. Auch außergerichtliche Einigungsbemühungen sind nicht vorgeschrieben. Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, die dazu dienen soll, die Immobilie zu veräußern. Nicht immer erfolgt der Verkauf an Dritte, auch eine Übernahme des Objektes durch einen Ehepartner ist denkbar, wenn ein Ehepartner im Bieterverfahren als Bieter auftritt und die Immobilie kauft. Die Amtsgerichte, die für die Zwangsvollstreckungen zuständig sind, lassen die Immobilie durch externe Gutachter bewerten, um Missbrauch durch zu geringe oder zu hohe Gebote einzuschränken. Innerhalb einer Frist kann jede Seite der eingeleiteten Zwangsvollstreckung widersprechen, sollte dies aber, damit es überhaupt zum Erfolg führt, durch einen gut begründeten Schriftsatz eines versierten Anwalts veranlassen. Der Widerspruch kann sich sowohl gegen das Verfahren selbst als auch gegen den vom Gericht angesetzten Preis richten. Die Teilungsversteigerung zu verhindern, gelingt äußerst selten, wenn das Verfahren einmal in der Welt ist. Es müssen erhebliche Gründe vorgebracht werden, die zur Absetzung des Verfahrens führen. Wahrscheinlicher ist es, das Gericht von einem anderen Immobilienwert zu überzeugen und somit indirekt Einfluss auf den Gebotspreis zu nehmen. Wichtig zu wissen: Der Preis, bei dem der Zuschlag erfolgt, richtet sich immer auch nach der Attraktivität der Immobilie. Mehr interessierte Bieter treibt den Verkaufspreis in die Höhe. Wer die Immobilie selbst erwerben will, wird daran kein Interesse haben. Wird beabsichtigt, den Verkauf an Dritte durchzuführen, kann ein höher Preis nur im Interesse aller Beteiligten sein.

Einvernehmliche Regelung der Immobilie über eine Scheidungsfolgenvereinbarung

Wer sich mit seinem Ehepartner über das gemeinsame Eigentum geeinigt hat, kann hierüber einen Vertrag schließen. Dieser Vertrag heißt Scheidungsfolgenvereinbarung und regelt für beide Seiten rechtsverbindlich den Umgang mit dem gemeinsamen Vermögen. Aus wirtschaftlicher Sicht ist dieser Vertrag dann sinnvoll, wenn keine Seite übervorteilt wird. Sobald der Verdacht aufkommt, dass der andere Ehepartner aus dieser Regelung erhebliche Vorteile zieht, macht es Sinn, die o.g. Verfahren zumindest in Erwägung zu ziehen. Hierzu ist eine Einzelfallberatung unerlässlich, da es stark auf die individuelle Vermögenssituation ankommt. Für diese Beratung muss ein Ratsuchender kein Vermögen ausgeben. Meist fallen für einen umfassende Überblick Kosten an, die zwischen 100 und 250 Euro liegen, eine Investition, die sich fast immer lohnt. Eine erschreckend geringe Zahl von Betroffenen sichert sich in diesem Punkt den Rat und den Beistand erfahrener Anwälte und wundert sich hinterher, wenn man mit dem Ergebnis unzufrieden ist oder es sogar rechtlich unwirksam ist, z.B. wenn die Vereinbarungen gegen Treu und Glauben verstoßen.

Gemeinsamer Verkauf ohne Scheidungsfolgenvereinbarung

Hier muss unterschieden werden, ob der Verkauf vor oder nach der Stellung des Scheidungsantrages erfolgt. Als Stichtag zur Ermittlung des Zugewinns hat der Gesetzgeber den Tag der Zustellung des Scheidungsantrages an die Gegenseite bestimmt. Wird die Immobilie verkauft, bevor der Scheidungsantrag zugestellt wird, so wird vom Zugewinn nur der Teil erfasst, der an diesem Tag noch vorhanden ist. Wenn ein Ehepartner seinen Teil des Verkaufserlöses ausgegeben hat, kann dieser Teil also auch nicht mehr in die Ermittlung des Endvermögens herangezogen. Es wird also nur der Teil des anderen Ehepartners zur Ermittlung des Endvermögens beachtet. Im ungünstigsten Fall erhält der Ehepartner, der bereits seinen Anteil ausgegeben hat, die Hälfte des Verkaufserlöses des anderen Ehepartners, der für seine Sparsamkeit jetzt bestraft wird.

Anders verhält es sich, wenn zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie der Scheidungsantrag bereits zugestellt wurde, da dann die Höhe des Endvermögens bereits feststeht.

Praktische Grenzen

Wo die eigenen Möglichkeiten enden, merken die Beteiligten genau an der Stelle, wo der andere Ehepartner nicht mitmacht, sich einer Lösung verschließt oder andere Vorstellung hinsichtlich einer wie auch immer gearteten Regelung äußert. Es sind nicht immer finanzielle Interessen, die die Verfahrensbeteiligten antreiben. Gelegentlich kommen persönliche Motive so stark zum Tragen, dass nur versucht werden kann, eine Schadensbegrenzung zu machen. Wir haben es immer wieder erlebt, dass eine verfahrene Situation unter den Eheleuten nur durch umsichtiges Handeln der Anwälte entschärft werden konnte. Seine Grenzen erfährt man auch, wenn man die Immobilienauseinandersetzung so führen will, dass der Gegenseite kein Raum mehr gelassen wird, um die Entscheidungen mitzutragen. Hier ist Streit vorprogrammiert. Unser Rat: Informieren Sie sich über die Rechtslage, streben Sie das bestmögliche Verhandlungsergebnis an, aber verlangen Sie keine Wunder und schon gar nicht in der gerichtlichen Auseinandersetzung, da hier der Widerstand am größten ist und der Richter ein entscheidendes Wörtchen mitzureden hat. Die besten Verhandlungserfolge erhält man meist auf dem Wege der außergerichtlichen Regelung. Hier können die Möglichkeiten in Ruhe besprochen werden und die beste Strategie besprochen werden.

Kosten

Im Rahmen des gerichtlichen Zugewinnausgleichs fallen sowohl bei der Scheidung als auch im Vorverfahren zur Wertermittlung der Immobilien an. Die anzusetzenden Kosten richten sich nach den jeweils gültigen Gebührentabellen für anwaltliche Leistungen sowie nach der Gerichtsgebührentabelle. Bei diesen Kosten gibt es keinerlei Einsparungsmöglichkeiten. Anwaltliche Vertretung auf beiden Seiten verursacht jeweils Kosten für den Anwalt.

Bei einer Teilungsversteigerung fallen Gebühren für das Gericht, für die gerichtlich bestellten Gutachter sowie für die anwaltliche Vertretung an. Auch hier gibt es keine Einsparmöglichkeiten, die Gebühren für das Gericht und die Gutachter sind festgelegt. Die Gebühren für den Anwalt regeln sich nach der Gebührentabelle für Anwälte (RVG). Durch individuelle Gebührenvereinbarungen mit dem Anwalt können sich die Gebühren noch erhöhen, da diese Gebührenvereinbarungen die gesetzliche Gebührenhöhe nicht unterschreiten darf.

Bei der einvernehmlichen Regelung der Immobilie fallen Gebühren für die außergerichtliche Regelung an. Dem gegenüber stehen geringere Kosten für die Scheidung, da dieser Regelungsgegenstand aus dem Scheidungsverfahren herausfällt. Üblich ist, wenn die gemeinsame Immobilie bereits geregelt wurde, dass nicht jede Seite anwaltlich vertreten ist, da oftmals keine weiteren gerichtlichen Anträge zu stellen sind, wenn die vermögensrechtlichen Regelungen bereits im Vorfeld erfolgt sind und dadurch die Vertretung durch jeweils einen Anwalt auf jeder Seite nicht unbedingt erforderlich ist.

Den Kosten steht immer auch der wirtschaftliche Nutzen entgegen, den die Beteiligten aus dem Verfahren ziehen können. Alle diese Verfahren entstehen, weil ein Ehepartner, bei der außergerichtlichen Regelung meist sogar beide Ehepartner, einen Nutzen aus dem Verfahren ziehen können, anderenfalls gäbe diese Verfahren nicht.

Fazit

Bei Immobilien handelt es sich oftmals um die größten Vermögensgegenstände, die im Zusammenhang mit der Scheidung zu regeln sind. Daher sollten sich die Betroffenen überlegen, welche Ziele sie im Einzelnen verfolgen. Nicht immer ist die außergerichtliche Lösung die preiswerteste, da zu einer vollständigen Bewertung eines Sachverhaltes auch die möglichen Alternativen geprüft werden müssen. Die Fragen sollte sich jeder stellen, der eine Regelung über derart hohe Vermögenswerte finden muss: Was sind meine Interessen? Wie kann ich meine Interessen optimal vertreten? Kann ich es mir auch im Hinblick auf die Zukunft leisten, auf meine Recht ganz oder teilweise zu verzichten und kann ich mir eine Immobilie in Zukunft überhaupt noch leisten? Zeichnet sich eine Antwort auf diese Fragen ab, kann der Anwalt zusammen mit den Betroffenen eine Lösung erarbeiten, die die Interessen des Mandanten widerspiegelt, aber auch gleichzeitig Grenzen aufzeigen. Ein verantwortungsbewusster Anwalt wird aber auch immer auf mögliche Risiken hinweisen und geeignete Alternativen aufzeigen können.

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Vortrag zum aktuellen Scheidungs- und Unterhaltsrecht

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Schwerpunkte des Vortrags:

  • Was tun bei Trennung und Scheidung?
  • Wie und wann wird ein Scheidungsantrag gestellt?
  • Unterhalt für Kinder und Ehegatten ( aktuelles Unterhaltsrecht)
  • Nachträgliche Änderungen, auch Wegfall von Unterhalt
  • Umgangs- und Sorgerecht
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  • Die Kosten des Scheidungsverfahrens
  • Was passiert mit gemeinsamenn Immobilien im Scheidungsfall?

Darüber hinaus stellen unsere Anwälte den Ablauf einer Scheidung vor.

Der Eintritt ist frei.

Wichtig: Die Anzahl der Plätze ist begrenzt. Wir bitten um vorherige telefonische Anmeldungen.