Stephan Sieh, Anwalt für Familienrecht


Chancen und Risiken bei einer Teilungsversteigerung

Verfahren, Gewinner, Verlierer

Jährlich finden in Deutschland zwischen 2000 und 3000 Teilungsversteigerungen statt. Diese Zahl scheint auf den ersten Blick nicht besonders hoch, wenn man sie mit der Zahl der jährlich stattfinden Ehescheidungen vergleicht, die seit Jahren stabil bei knapp unter 200.000 liegt. Auch im Vergleich mit derzeit über 20 Millionen Menschen, die in der einen oder anderen Form an Immobilien beteiligt sind, schneidet die Zahl der Teilungsversteigerungen nicht besonders hoch ab. Trotzdem ist und bleibt die Teilungsversteigerung nicht nur juristisch, sondern auch wirtschaftlich eine sehr interessante Verfahrensart, bei der, je nach Perspektive des Betrachters meist entweder hohe Gewinne oder hohe Verluste einhergehen können. Aber dazu gehen wir im Laufe des weiteren Textes noch genauer ein. Bevor wir auf die Motive und Ziele der Beteiligten eingehen, wollen wir zunächst auf das Verfahren selbst eingehen.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung kann als Zwangsvollstreckungsverfahren verstanden werden. Das anzuwendende Recht ist demzufolge auch das Zwangsvollstreckungsrecht, aus der sich auch die Zuständigkeit ergibt. Alle Teilungsversteigerungen werden an den Zwangsvollstreckungsgerichten, einer Unterabteilung der jeweiligen Amtsgerichte geführt. Wie auch in anderen Verfahren gibt es den gerichtlichen Antrag auf die Einleitung des Verfahrens. Das Vollstreckungsgericht lässt darauf hin ein Wertgutachten anfertigen, dessen Ergebnis zunächst der Ausgangspunkt für die Einstiegsgebote darstellt. Sowohl der Antragssteller als auch der Antragsgegern können hierauf innerhalb einer Frist Stellung nehmen. Ist ein Verfahrensbeteiligter mit dem Ergebnis des Gutachtens nicht einverstanden, kann er versuchen, durch einen substanziierten Vortrag das Gericht von einem anderen Wert zu überzeugen oder das Verfahren gänzlich absetzen zu lassen. Die Absetzung einer Teilungsversteigerung gelingt nur in äußerst seltenen Fällen, z.B. wenn das Gericht von der Unzumutbarkeit der Teilungsversteigerung überzeugt werden kann. Verstreicht die Frist ohne Stellungnahme und folgt das Gericht nicht eventuell vorliegenen Einsprüchen, so wird das Verfahren zu den vom Gericht ursprünglich festgelegten Bedingungen eingeleitet. Wenn das Verfahren in Gang gesetzt wird, wird es wie jedes andere Zwangsvollstreckungsverfahren behandelt, d.h. es wird ein Termin für die Abgabe der Gebote angesetzt.

Ist die Teilungsversteigerung an eine Scheidung gebunden?

Jeder, der mit einem anderen zusammen Eigentum an einer Sache, also auch an einer Immobilie hat, kann über seinen Anteil verfügen, ganz gleich, wie die Eigentümer zueinander stehen. Anders als bei einer Aktienbeteiligung an einem Unternehmen bedeutet das, dass der Anteil bei einer Immobilie nicht beliebig verkauft werden kann, sondern hier ist der Verkauf des ganzen Objekten vorgeschrieben. Ausnahme: Die Eigentümer einigen sich darauf, dass ein Dritter einen Anteil übernimmt. Gelegentlich kommt es vor, dass die Eheleute die Immobilie weiterhin zusammen halten wollen und das ist auch ohne weiteres möglich. Eheleute können auch nach einer Scheidung weiterhin das gemeinsame Eigentum an der Immobilie halten. Üblich bei Trennung und Scheidung ist, dass auch die die Eigentumsverhältnisse geklärt werden.

Müssen außergerichtliche Bemühungen nachgewiesen werden?

Um eine Zwangsversteigerung einzuleiten, müssen keine Einigungsbemühungen nachgewiesen werden.

Wann wird die Teilungsversteigerung sinnvoll?

Die überwiegende Mehrzahl der Eigentümer versuchen zunächst, sich außergerichtlich mit dem Ehepartner zu einigen. Meist wird die Immobilie gemeinsam verkauft und der Erlös geteilt oder ein Ehepartner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen Ehepartner aus. Jedoch kann man auch ohne diese Einigungsversuche die Teilungsversteigerung einleiten, um die Änderung der Eigentumsverhältnisse zu erreichen. Wie das Verfahren gestaltet wird, hängt stark von der finanziellen Leistungsfähigkeit der Beteiligten ab. Aber auch persönliche Motive können ausschlaggebend sein. Ein häufiges, wenn auch aus wirtschaftlicher Sicht wenig sinnvolles Motiv ist der Verkauf, weil man schlicht und einfach nichts mehr mit dem Objekt zu tun haben will. Wenn die Immobilie einfach nur irgendwie weg soll, kann man in dieser Situation schon fast davon ausgehen, dass es mit deutlichen finanziellen Verlusten einhergeht. Häufiger tritt der Fall ein, dass einer der beiden Eheleute das Objekt erwerben will und hierfür nicht den üblichen Marktpreis bezahlen will. Den Hintergrund bildet hier die Kenntnis um die Abläufe im Zwangsvollstreckungsrecht. Zu veräußernde Objekte werden mit ca. 50 Prozent des Marktwertes angeboten und oft auch verkauft. Besonders, wenn es kaum ernsthafte Interessenten für das Objekt gibt, bleiben der gebotene Preis überschaubar und sichert eine große Marge.

Wie groß sind die zu realisierenden Einsparungen?

Kurz und knapp: Wer ein Objekt zum halben Marktpreis erwirbt, hat schlicht und einfach die Hälfte gespart. Die Einsparungen sinken, wenn eine Bieterschlacht entbrennt und die Preise in die Höhe treibt. Je höher der Preis, desto geringer sind die Einsparungen.

Warum viele Erwerber die Teilungsversteigerung einem gerichtlichen Zugewinnausgleichsverfahren vorziehen?

In einem gerichtlichen Zugewinnausgleichsverfahren werden die während der Ehezeit entstandenen Vermögenswerte, die meist in einem selbständigen Feststellungsverfahren bewertet werden, unter den Eheleuten aufgeteilt. Dabei ergibt sich meist ein genaues Bild der Vermögensentwicklung. Jedoch ist dieses Ergebnis nicht immer im Interesse der Beteiligten, besonders, wenn ein Ehepartner Interesse an der Übernahme der Immobilie zu einem geringeren als den Marktpreis angemeldet hat. Bei der Teilungsversteigerung besteht durch die Beibringung eigener Wertgutachten die Möglichkeit, Einfluss auf die vom Gericht angesetzen Einstiegspreise für die Bieter zu nehmen. In der Praxis erlebt man es immer wieder, dass der Antragsgegner ohnmächtig zuschauen muss, wie der Antragsteller die Immobilie erwirbt, weil der Antragsgegner nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um entweder selbst zu bieten oder auch nur den gerichtlich angesetzten Preis durch eine gültiges Einspruchsverfahren außer Kraft zu setzen. In vielen Fällen scheitert ein substanzieller Einspruch bereits am einem Wertgutachten, da der Antragsgegner hierfür nicht über die finanziellen Mittel verfügt. Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten liegen meist deutlich oberhalb von einem Prozent des Immobilienwertes. Diese Ausgabe kann sich jedoch für den Antragsgegner bereits dann lohnen, wenn das angesetzte Mindestgebot höher ausfällt. Jede Seite muss die Kosten für eigene Gutachter selbst tragen, gerichtlich bestellte Gutachter werden zunächst dem Antragsteller in Rechnung gestellt, der diese Kosten kann sich der Antragsteller später zur Hälfte vom Antragsgegner erstatten lassen.

Risiken einer Teilungsversteigerung

Aus Sicht des Antragstellers bei Interesse am eigenen Erwerb

Wünscht ein Antragsteller die Immobilie fortan ausschließlich selbst zu nutzen, wird er bestrebt sein, die Kosten für den Erwerb so gering wie möglich zu halten. Mit diesem Interesse steht er allerdings nicht allein, da andere auch auf der Suche nach Schnäppchen sind und es sich herumgesprochen hat, dass die Zwangsversteigerung eine wirtschaftlich interessente Methode ist, preiswert an Wohneigentum zu kommen. Es gilt: Je dichter der Zuschlagspreis an den Marktpreis kommt, desto geringer fällt die Gewinnmarge aus.

Aus Sicht des Antragsstellers bei Veräußerung an Dritte

Wer die Immobilie nur über eine Teilungsversteigerung verwerten kann, da für eine andere Verwertungsart kein Einverständnis des Ehepartners zu erwarten ist, sollte im Vorfeld sicher sein, dass der zu erwartende Erlös die Erwartungen trifft. Wir warnen vor überzogenen Erwartungen. Selten läuft gerade dieser eine Bewerber mit den Taschen voller Geld vorbei, der bereit ist, einen sehr guten Preis zu bezahlen. Die Wirklichkeit sieht eher so aus, dass man sich als Antragsgegner auf Preisabschläge einstellen muss.

Aus der Sicht des Antragsgegners

Wer einer Teilungsversteigerung weder verfahrenstechnisch (z.B. über ein aktuelles Wertgutachten oder durch die Vertretung durch einen guten Anwalt) noch finanziell etwas entgegensetzen kann, kann davon ausgehen, dass er Verluste machen wird. Selten geht ein Verkauf zu einem höheren als dem üblichen Marktpreis über die Bühne. Im freien Verkauf, der in Ruhe und einvernehmlich durch die Eheleute vorgenommen wird, werden üblicherweise bessere Preise erzielt, die dann unter den Eheleuten aufgeteilt werden. Ganz anders bei einer Teilungsversteigerung. Auch hier gibt es Marktteilnehmer, nur eben mit anderen Gewinnerzielungsabsichten durch einen deutlich geringeren Preis. Die Spanne zwischen Marktpreis und dem in der Zwangsvollstreckung erzielten Preis kann der der Antragsgegner durchaus als Verlust werden, der noch um seinen Anteil an den Verfahrenskosten erhöht wird.

Kosten des Verfahrens

Für das Verfahren fallen unterschiedliche Kosten an. Zu einen gibt es die üblichen Verfahrenskosten für die Zwangsversteigerung, die sich am Wert ausrichten. Hier gibt es keinerlei Einsparmöglichkeiten, die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren für Gericht und Anwalt dürfen nicht unterschritten werden. Auch muss der Antragsteller zunächst die Kosten für die Gutachten vorverauslagen.

Für den Antragsgegner gilt, dass die Vermeidung von Kosten für Anwalt oder Gutachter dazu führen kann, dass das Ergebnis deutlich schlechter ausfallen kann. Der Antragsgegner muss die Hälfte der Verfahrenskosten sowie die Hälfte der gerichtlich bestellten Gutachten tragen, obwohl der Antragsgegner kein direkter Auftraggeber war.

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